С огромной радостью мы поставили точку в одной из главных проблем нашей хаты (чешского варианта дачи) — неправильном заборе. Два года назад вскоре после покупки хаты наш геодезист обнаружил, что наш забор в довесок к 15 соткам нашей по кадастру земли, дополнительно захватывает почти 4 сотки чужих участков. Вплоть до того, что наш уличный туалет, как оказалось, стоял на чужом участке.

После двух лет мучений, доброй сотне потраченных часов, массе нервов и сотнях тысяч крон расходов мы привели фактическую границу в соответствие с кадастром. Мы были на волоске от суда, но все же участки нам продали добровольно или условно-добровольно.

Мат. часть

Сразу после публикации моего рассказа о проблеме с забором знакомые юристы порекомендовали копать в сторону т.н. приобретательной давности (чеш. Vydržení, лат. Usucapio). § 1089-§ 1098 Гражданского кодекса ЧР предусматривают порядок вступление в право собственности по истечении определенного срока добросовестного, открытого и непрерывного фактического владения движимым или недвижимым имуществом как своим. В случае недвижимости достаточно от 10 до 20 лет фактического владения недвижимостью, дабы можно было обратиться в суд для оформления права собственности.

Главными критериями для приобретательной давности является добросовестность, открытость и непрерывность. Это как раз наш случай: ни предыдущие хозяева хаты, ни мы, ни наши соседи в течение многих десятков лет (очевидно с минимум 50-х лет) не знали, что данные части соседских участков не являются нашей собственностью. Установили забор в минимум 50-х «на глазок» и никогда более его не переносили. Он настолько старый, что сетку можно рвать руками, а множество столбиков вообще не соединено с землей.

Все всегда воспринимали их как часть территории нашей хаты. Дополнительно проблематику описывает ряд постановлений Верховного суда, но останавливаться на их разборе для упрощения статьи я не буду, все желающие могут спросить о них в комментариях.

Геодезист

Для начала решения вопроса необходимо подготовить геометрический план (чеш. Geometrický plán), он является основополагающим документом для предоставления документов в суд, кадастр и вообще любых действий с правом собственности. Составлением геометрического плана занимается геодезист, поэтому я обратился к нашему геодезисту. За несколько выходных я расчистил проходы к столбикам забора, он разослал соседям приглашение на определение положения забора (чеш. Vytyčení hranice pozemku) и за один день в присутствии интересующихся соседей задокументировал координаты всех столбиков.

У нас на руках появился точный план фактического положения забора, план разделения участков, а также старая, новая площадь:

Подготовка геометрического плана обошлась мне в 25 тыс. крон. Причем проходила она в напряженной обстановке, один из соседей начинал давить на нас и со дня на день угрожал снести наш забор.

Участок A — 9 месяцев

С одной из сторон наш участок соседствует с лесом, и о нашем неправильно установленном заборе его хозяин узнал примерно в то же время, как и мы. Случайно так получилось, что и он купил участок, начал проверять границы, и мы вскоре после покупки заказали геодезиста для подготовки проекта нового дома.

Бой был ужасный, мы отказывались переносить забор — в первую очередь по финансовым причинам, это очень дорого на склоне, на скале. С его стороны все чаще поступали угрозы его снести. После нескольких тщетных попыток объяснить соседу очевидное наличие приобретательной давности и возможность обратиться в суд, я подключил адвоката, перевел всю коммуникацию с соседом на него. Сосед был непреклонен вплоть до получения досудебной претензии (чеш. Předžalobní výzva) — решил, что проще эти 100 метров продать и не тратить десятки тысяч крон на судебные разбирательства.

Переговоры были очень сложными, составлялась масса документов. Спустя 6 месяцев после начала активной борьбы с соседом мы получили права на участок, но впереди ждало исключение участка из лесного фонда, т.к. в противном случае он не может быть огорожен забором. По чешскому законодательству лес не может иметь забора, животным должен быть обеспечен свободный проход.

Более того, это не просто лес — это лес посреди охраняемой природной области (чеш. CHKO), а потому и соседи, и многие гос. учреждения сильно сомневались. Но я верил, я обивал пороги, объяснял ситуацию и в итоге нам отдел лесного хозяйства местной администрации выдал согласие с выделением участка из лесного фонда в связи с тем, что участок фактически не является лесом уже продолжительное время. Далее на основании него были получены разрешения от CHKO и произошла запись в кадастр. Таким образом, выделение участка заняло еще 3 месяца и кипу бумаг.

Сумма расходов по участку A — 14 тыс. крон за землю и 40 тыс. крон за услуги адвоката. Отношения с соседом уничтожены, но это дальний угол нашего участка и мы с ним никак не пересекаемся.

Участок B — 11 месяцев

С обратной стороны нашего участка находился сборный участок B — одну половину прав на него получила в наследство девушка из Подебрад, а второй владел местный бомж. Девушка без проблем согласилась продать свою половину за 20 тыс. крон, а в придачу и долю на прилегающих дорогах. Резко сложнее все оказалось с бомжом — он был по уши в долгах и по суду его имущество было арестовано. Продавать его участки судебный исполнитель (чеш. Exekutor) не брался, т.к. никому на общем аукционе они не нужны. Связываться с нами как владельцами прилегающих участков с предложением об участии в аукционе он, полагаю, не может по закону.

Поэтому я обратился сам к экзекутору (данные о наложении ареста доступны публично) с предложением выкупить долю бомжа на нужных нам участках. В августе 2022 года отправил письмо и два месяца я ждал попросту решения экзекутора, будет ли он продавать доли в участках. К счастью, он согласился, спустя месяц на место приехал судебный эксперт оценивать участки, причем по его базе получалась космическая цена на уровне земли под малоэтажное строительство (т.е. с канализацией и водопроводом). Оценить цену земли в подобных локациях сложно, под рекреационные цели продается околонулевое количество участков без домов. Но я подготовил для эксперта развернутый анализ на основании имеющихся в кадастре данных, он согласился с ним и мы вышли на приемлемые ~100 крон за метр.

В апреле было объявлено о проведении аукциона, в мае он прошел, и кроме меня желающих в нем участвовать не нашлось. Поэтому удалось купить долю за сущие копейки — 5 тыс. крон. Ушло на это год времени — в августе 2022 года я обратился к экзекутору, а лишь в июле 2023 года произошел перевод прав собственности. Суммарно за обе доли в участке мы отдали 25 тыс. крон.

Участок C — полтора года

Третья часть нашего паззла — часть городского участка. Наши хаты спадают под деревню Сикоржице, поэтому я обратился в городскую администрацию с просьбой продать нужный нам кусок их участка. Добрейшей души староста все выслушал, мы съездили посмотреть проблемное место — он признал, что никогда эта земля городу не пригодится (от дороги ее отделяет резкий обрыв). Но приближались муниципальные выборы и потому, с его слов, не было смысла пытаться решать с ним и текущим советом этот вопрос, они бы не успели провести сделку.

Я подождал выборов в сентябре 2022 года, в городе изменился староста, были выбран новый городской совет. И я отправил официальное письмо с просьбой продать нам участок. Встретился с новым старостой, который, как оказалось, в свое время владел хатой в паре домов от нас. Походили, посмотрели, я объяснил наши планы — и он тоже согласился, что продажа целесообразна, для города участок не имеет перспектив.

По закону городская администрация обязана на одном из своих заседаний согласовать намерение продажи, затем выложить объявление о продаже, собрать от всех желающих предложения по цене — и предложившему наивысшую цену продать участок. В октябре я обратился к новому старосте, в марте было опубликовано на городском сайте предложение о продаже, в мае мы подписали договор купли-продажи, в июне на нас перевели право собственности. Заплатили мы 23 тыс. крон.

Участок D — 2 года

Дольше всего решался участок D, т.к. с его владельцем у нас самые лучшие отношения, но он ценит землю выше денег и отказывался от продажи как таковой. На первое же мое сообщение о том, что наш забор стоит на части его земли, он ответил, что мы можем без проблем им пользоваться и ничего за это он не хочет. При этом его кусок очень важен для нас, на нем находится наш въезд.

Пока я решал остальные участки, я аккуратно предлагал ему то одну, то другую цену, то обмен на другие участки в районе. Но он все никак не хотел продавать, а я не хотел портить отношения с ним и решать вопрос в суде. Я решил, что прорешаю все спорные участки и оставлю решение вопроса с ним на самый конец.

В итоге, как только мы дорешали все прочие участки, я в очередной раз ему позвонил, рассказал о ситуации и, к моему огромному удивлению, он согласился продать. Правда, за самую-самую первую цену, когда я еще не знал о наших правах на подачу иска в суд — за 100 тыс. крон за лишь, как и в других случаях, сотку земли. Сумма может показаться огромной, но судебные разбирательства вышли бы не сильно дешевле (в подобных делах суд не обязывает проигравшую сторону покрыть расходы выигравшей стороны) и заодно мы договорились о снятии лежащих на нашем участке обременений прохода и проезда к его участку. Это обременение вылилось бы в опять же многие десятки тысяч крон, а мы и отношения сохранили, и деньги сэкономили. В прошлом обременение смысл имело, но в последние минимум 70 лет дорога проходит в другом месте.

Итого

Я очень сильно упростил рассказ, дабы не утомлять читателей деталями и подробным списком документов по каждому шагу. Каждый интересующийся деталями может задать вопросы в комментариях. Само по себе разделение участков я описал в отдельной статье.

За эти 2 года я самостоятельно составил дюжину договоров купли-продажи, крепко овладел нормативной базой и сделал себе профессиональный доступ к кадастру и ряду баз. У меня прямые контакты на юристов местного отделения кадастра, на городскую администрацию, отделы охраны окружающей среды, CHKO и во многие другие места. Ведь я туда звонил не один десяток раз и, как правило, неоднократно встречался лично, а на встречах часто качали головой: «Попробуйте, но мы сомневаемся, что в итоге следующие учреждения пойдут вам навстречу».

Я не преувеличу, что в течение полутора лет я каждый день уделял не менее часа времени на решение проблем с участками. Поэтому, с одной стороны, я настоятельно рекомендую при минимальных сомнениях в соответствии кадастра с фактическим состоянием, вызывать геодезиста. С другой стороны, мне не страшны никакие бюрократические препоны я и разрешение на строительство новой хаты я додавлю до конца. На данный момент мы все еще ждем решение краевой администрации по апелляции, поданной расположенной неподалеку каменоломней.

В сумме мы потратили более 230 тыс. крон на выкуп почти 400 м² спорных частей участков, адвоката и пошлины. Никому не желаю с подобным столкнуться, но я шел до конца и получил много опыта. Я люблю преодолевать юридические трудности и, с одной стороны, рад разрешению проблемы через выкуп частей участков, но, с другой, жаль, что не проверил получение прав собственности через суд — был бы бесценный опыт, даже геодезисту было любопытно, чем все закончится.

В этом году мы заменили весь забор по внешней границе участка, дабы на следующие минимум 100 лет не возникало никаких разночтений.