При обсуждении о частных домов, коттеджей, хат, инвестиционных участков и вообще любой земле первым делом необходимо рассказать о генеральных планах (чеш. Územní plán). Без разбора этой темы бесполезно дальше рассказывать о документах для строительства хаты. Генплан есть у любого населенного пункта и в нем закреплено назначение земельных участков.

Как только вы начинаете смотреть объявление о продаже земли, хаты, дома или чего угодно связанного с землей или сооружения на земле, открывайте генплан — вы его в пару кликов найдете на сайте населенного пункта. Пишете в Google «územní plán город такой-то».

Например, для примера возьмем деревеньку под названием Сикоржицы (чеш. Sýkořice), к которой на западе примыкает целый район хат (чеш. Chatová osada):

Даже у небольших деревень это огромное лоскутное одеяло, едва прогружающееся не что на на телефоне, а даже на компьютере.

Во всех случаях нам нужен главный чертеж (чеш. Hlavní výkres), причем обратите внимание на наличие новых редакций генплана — каждые минимум 4 года населеннй пункт обязан рассматривать поданные заявки жителей на изменение генплана. Например, кто-то хочет часть своего прилегающего сельскохозяйственного участка использовать для постройки дома для сына, переделать дом в ресторан и т.д.

Типы участков

Перво-наперво необходимо понять, что есть разные типы участков. Есть участки для строительства многоэтажных домов, участки для малоэтажного строительства, рекреакции (в т.ч. это хаты), а то и просто леса или полей.

Вы не можете купить лесной участок или поле и влепить посреди него даже бытовку. Мы поговорим в будущих статьях о получении разрешений на строительство или размещение мобильных домов, но пока просто примите как факт — вы не можете посреди фруктового сада или поля с пшеницей установить какое-то сооружение для даже временного проживания.

Наиболее ценными для индивидуального участками являются т.н. строительные участки (чеш. Stavební pozemek), т.к. на них можно разместить частный дом и наличие данного статуса предполагает наличие подведенных к дому электричества, воды, канализации, асфальтированной дороги, а то и газа. В генпланах такие участки (и вообще любые другие) могут называться по-разному, в Сикоржицах это «территории проживания в частных домах» (чеш. Plochy bydlení v rodinných domech) и поэтому сокращение BI. Более сложными являются «территории смешанные жилые» (чеш. Plochy smíšené obytné, сокр. SO) — это фактически тоже жилое малоэтажное строительство, но трудноотделимое от объектов инфраструктуры и техники.

Главным минусом таких участков является их очень высокая цена. Строительные участки нарезаются традиционно по несколько соток и буквально 3-4 сотки могут стоить 4 и более миллиона крон. Вокруг находится плотная застройка, участки традионно равнинные — для загородного отдыха такое подходит не лучшим образом.

Для конкретно хат и загородного отдыха принято использовать другой тип участков — «территории индивидуальной рекреакции» (чеш. Plochy rekreace individuální, сокр. RI) и «территории массовой рекреации» (чеш. Plochy rekreace hromadné, сокр. RH). Они находятся в намного более природных и приятных местах, но из центральных благ цивилизации у них обычно только электричество, центральная вода присутствует мало где и только в теплое время года. Такие участки стоят в 10 раз дешевле, но, внимание, нередко при покупке хаты сама земля под участком остается в собственности города и вы имеете лишь долговременную аренду за несколько тысяч крон в год.

Полный список типов участков вы можете найти в легенде под картой генплана, я выделю интересные нам типы. Штриховкой соответствующего цвета выделены участки, выведенные в данную категорию во время последнего изменения генплана:

Теперь мы взглянем на основную часть генплана Сикоржиц и уже легко поймем, в каких частях деревни какие жилые объекты могут находиться:

Вдоль реки в самой левой части видны светло-бежевые участки RH для массовой рекреации, темно-бежевым отмечены участки RI для индивидуальной рекреакции.

Ограничения на использование участков

К каждому типу участка каждый населенный пункт развернуто описывает назначение и ограничения. Из нее вы можете понять, что с участком можно делать.

Для «территорий проживания в частных домах» написано:

Hlavní využití:
— stavby pro rodinné bydlení
Přípustné využití:
— trvalé bydlení v rodinných domech
— podnikatelské aktivity v rámci rodinného domu bez vlastních účelových staveb
— přechodné ubytování formou pronájmu pokojů v rámci rodinných domů
— technická vybavenost
— zeleň
— odstavování vozidel na vlastních pozemcích
— nezbytná dopravní a technická infrastruktura
— sportovně rekreační plochy každodenní rekreace
Nepřípustné využití:
— stavby pro výrobu a sklady
— stavby pro individuální rekreaci
— stavby narušující pohodu obytného prostředí (hluk, zápach, vibrace)

В свободном переводе:

Главное использование:
— сооружения для семейного проживания
Допустимое использование:
— постоянное проживание в семейных домах
— предпринимательство в рамках семейного дома без отдельных специальных зданий
— временное проживание в виде сдачи комнат в рамках семейных домов
— инженерные системы
— зелень
— парковка автомобилей на собственных участках
— необходимая транспортная и техническая инфраструктура
— спортивно-досуговые зоны ежедневной рекреакции
Недопустимое использование:
— сооружения для производства и складирования
— сооружения для индивидуальной рекреакции
— сооружения, нарушающие комфорт окружающей среды (шум, запах, вибрации)

И хотя здесь запрещены объекты индивидуальной рекреакции, в современных условиях обойти это требование несложно — достаточно построить более фундаментальное здание, подходящее для круглогодичного проживания. И, наоборот, у площадей для рекреакции указывают запрет на строительство сооружений для постоянного (круглогодичного) проживания. Полное описание для «территорий индивидуальной рекреакции»:

Hlavní využití:
— stávající stavby individuální rekreace
Přípustné využití:
— stávající objekty občanské vybavenosti
— rekonstrukce, přístavby a stavební úpravy stávajících objektů
— občanská vybavenost provozovaná v rámci stávajícího rekreačního objektu
— doplňkové stavby ke stavbě hlavní (altány, kolny na nářadí, přístřešky, atp.)
— nezbytná dopravní a technická infrastruktura
Nepřípustné využití:
— výstavba dalších nových rekreačních objektů
— stavby určené k trvalému bydlení

В свободном переводе:

Главное использование:
— существующие сооружения для индивидуальной рекреации
Допустимое использование:
— существующие объекты общественных услуг
— перестройка, пристройка и строительное изменение существующих объектов
— общественные услуги, предоставляемые в рамках существующего рекреационного объекта
— вспомогательные сооружения к основному зданию (беседки, мастерские, навесы и т.д.)
— необходимая транспортная и техническая инфраструктура
Недопустимое использование:
— строительство новых рекреационных объектов
— здания, предназначенные для постоянного проживания

Внимательный читатель заметит указание на запрет строительства новых объектов — в данной локации это именно так. Но город от города устанавливает собственный генплан и собственные описания типов зон.

Поэтому будьте очень внимательны, чтобы при покупке пустого участка не попасть впросак. Может оказаться, что участок у вас есть, находится он в зоне индивидуальной рекреакции, но построить на нем ничего нельзя. Делают это, как правило, для остановки дробления участков на все более мелкие и превращения утопающего в зелени оазиса в частокол из натыканных друг к другу домиков. Может быть и временный запрет на строительство любых сооружений (например, из-за юридических проблем генплана) — т.н. stavební uzávěra.

Благодаря описаниям можно понять и отличие индивидуальной рекреакции от рекреации массовой — массовая рекреакция предполагает размещение большего количества людей, очевидно на коммерческой основе, очевидно в спортивно-досуговых целях:

Plochy rekreace hromadné (RH)
Hlavní využití:
— sportovně rekreační plochy
Přípustné využití:
— sportovní a rekreační činnost v rámci ploch, zařízení nebo staveb
— doprovodné služby pro sportovní zařízení
— přechodné ubytování
— plochy pro odstavování vozidel
— zeleň
— nezbytná technická infrastruktura
— bydlení správce areálu
Nepřípustné využití:
— stavby pro výrobu a sklady
— stavby určené k trvalému bydlení
— umisťování staveb v zátopovém území Berounky (Q100)

В свободном переводе:

Главное использование:
— спортивно-досуговые участки
Недопустимое использование:
— спортивно-досуговая деятельность в рамках территорий, объектов и зданий
— вспомогательные услуги для спортивного объекта
— временное проживание
— участки для парковки автомобилей
— зелень
— необходимая техническая инфраструктура
— проживание управляющего базой
Недопустимое использование:
— здания для производства и складирования
— здания для постоянного проживания
— размещение зданий в зоне затопления реки Бероунки (Q100)

Ограничения на этажность, площадь

Наряду с целями использования, каждый тип подразумевает ограничения на этажность, площадь (чеш. Podmínky prostorového uspořádání).

«Территорий проживания в частных домах» предоставляют самые широкие возможности малоэтажного строительства. Даже внутри одного города в разных районах правила могут быть разными, могут уточняться даже типы крыш, но неминуемо вы найдете основные данные о площади и этажности:

— stavby 1 nadzemní podlaží, případně s podkrovím s možností podsklepení, max. výška objektu 9,5 m, domy 2 nadzemní podlaží a podkroví pouze s ohledem na okolní zástavbu, max. výška objektu 12 m
— koeficient zastavěnosti pozemku max. KZP = 0,20, výměra min. 400 m²
— intenzita využití pozemku — koeficient zeleně min. KZ = 0,60

Вольный перевод:

— сооружения с 1 надземным этажом, в т.ч. с мансардным этажом и подвалом, максимальная высота объекта 9,5 м; дома с 2 надземными этажами и мансардным этажом возможны только при учете окружающей застройки, максимальная высота 12 м
— коэффициент застройки участка составляет максимально KZP = 0,20, площадь минимум 400 м²
— интенсивность использования участка — коэффициент зелени минимум KZ = 0,60

Это означает, что участок должен быть не менее 400 м², а разместить на нем можно здание с не более чем 2-3 этажами, но площадь ограничена только площадью участка — минимум 60% участка должно остаться покрытым травой и деревьями.

Если коснуться в то же время индвидуальной рекреакции, то все сильно жестче:

— stavby maximálně o 1 nadzemním podlaží a podkroví s možností podsklepení, zastavitelné plochy do 80 m², max. výška objektu 7,5 m
— intenzita využití pozemku — koeficient zeleně min. KZ = 0,70

В свободном переводе:

— сооружения с максимум 1 надземным этажом, мансардой и возможным подвалом, застроенная площадь до 80 м², максимальная высота объекта 7,5 м
— интенсивность использования участка — коэффециент зелени минимум KZ = 0,70

Итого

Генплан — это в первом приближении дичайше мозговыносящая вещь. Но все же это альфа и омега уже на этапе выбора участка. Важнее смотреть не на фотографии в объявлении, а на генплан — поэтому хорошие риелторы у хат, земельных участков сразу прикладывают к объявлению кусок из генплана. Отхватив поле или сад неподалеку от районов жилой застройки можно преумножить свои вложения в сотни раз через 10-20 лет.

Как бы вы ни пытались разобраться в тонкостях генплана конкретного города, вы не сможете исключить все риски без посещения отдела по строительству городской администрации (чеш. Stavební úřad). Близки к покупке участка, хаты или дома — берите руки в ноги и идите туда к специалисту по генеральному плану, вы озвучите ему планы по строительству и он скажет, возможно это или нет. Да и даже если у вас готовый дом, то лучше сходить и узнать все подводные камни локации, т.к. могут всплыть неприятные для вас ограничения. Мы вот не пошли и понадеялись на только себя — в итоге немало нового узнали, когда уже с архитектором пошли обсуждать проект строительства новой хаты. Не исключено, что мы бы отказались от покупки, если бы знали об участке на этапе покупки все, что знаем сейчас.

Я описал в статье все упрощенно на грани фола — это лишь зацепка для интересующихся темой и базовый материал для того, чтобы в будущем я ссылался на него и не объяснял каждый раз, что такое генплан и как он важен.

За каждым на первый взгляд бытовым названием скрывается четкое юридическое определение — например, мансардой считается в этой конкретной локации «доступное и используемое (для проживания, работы, предоставления проживания, складирования и пр.) внутреннее пространство здания, находящеся преимущественно в пространстве под покатой крышей (крыше с, как правило, минимальным углом 10° или 17,6% уклона) над последним надземным этажом».

Прошел я мимо и пласта дополнительной информации в генпланах: зон затопления, обозначения линий электропередач (под которыми, понятное дело, ничего не построить) и пр. К этому мы явно вернемся в будущем в отдельных материалах. Главное — смотрите генплан.